Preguntes més freqüents
LA COMPRA D'UN HABITATGE PAS A PAS (+ info)
Quan finalment ens hem decidit per un habitatge i hem acordat el preu amb l'intermediari o el propietari haurem de fer els tràmits següents:
1- Demanar la documentació
2- Fer la reserva del pis
3- Demanar la hipoteca
Com puc saber que un agent immobiliari és un agent aicat amb totes les garanties?
Entrant a la plana web de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya de la Generalitat de Catalunya i comprovant si el seu Agent figura com Agent Registrat, AICAT. www.agenciahabitatge.cat
Sóc VENEDOR/A. De quines despeses m'he de fer càrrec?
- Les del crèdit hipotecari, si n'hi ha.
- L'import sobre l'increment del valor del terreny, dit Plusvàlua.
- L'impost sobre els béns immobles, IBI. (el 15/6/2016, el TS va fixar que "el venedor que aboni l'IBI, port repercutir-lo sobre l comprador en funció del temps en que va ostentar la titularitat)
- Les de la intervenció d'un agent immobiliari.
- Taxa d'escombraries.
- Les de l'obtenció dels documents de:
- Cèdula d'habitabilitat. (durada de 15 anys)
- Certificat d'eficiència energètica. (durada de 10 anys)
Sóc COMPRADOR/A. De quines despeses m'he de fer càrrec?
- El preu de l'habitatge.
- L'IVA si es tracta d'una obra nova és del 10%. Per als habitatges de protecció oficial és del 4%. Més informació al web www.aeat.es.
- L'impost sobre actes jurídics documentats actualment 1,5%, als habitatges protegits és del 0,1%. -Segons el Decret Llei 17/2018, a partir del dia 10 de desembre inclòs, és el banc o entitat prestatària i no el client qui ha de pagar l’Impost sobre els actes jurídics documentats que grava les escriptures d’hipoteca.
- Les despeses derivades de la constitució d'hipoteca (notari, registre propietat, gestoria. - Si és sol•licita el reintegrament via judicial, hi ha sentències en diverses direccions, que ho ha de assumir el prestatari, el prestador, o a mitges.
- Honoraris del notari, corresponents a l'atorgament de l'escriptura pública i a les còpies de la mateixa.
- Les despeses de la inscripció en el Registre de la Propietat.
- Les despeses de Gestoria, derivades de la tramitació de documentació davant Hisenda, de la liquidació d'impostos i d'inscripció en el Registre de la propietat de l'escriptura pública de compravenda.
- Contractació de serveis: llum, aigua, gas, etc.
- En cas de constitució d'hipoteca, hauran d'assumir les despeses d'una assegurança que com a mínim, asseguri els riscos que derivin de les causes fortuïtes, de força major i de danys a tercers. Així mateix serà necessari negociar amb l'entitat financera les despeses d'obertura del préstec, cancel·lacions parcials, etc.
En cas de compra-venda de segona mà:
1. L'impost sobre transmissions patrimonials si és un habitatge de segona mà.
Tipus impositiu a Catalunya:
- Sobre béns immobles: 10 %
- Habitatge habitual per a famílies nombroses, discapacitats i/o joves: 5 %
Què puc fer si tinc la oportunitat de comprar una finca a molt bon preu, però per sota de l'anomenat valor fiscal, (CADASTRAL+COEFICIENT DEL MUNICIPI)?
En principi, no perdre la oportunitat però essent conscient que és molt probable que Economia i Finances de la Generalitat ens faci arribar, en disconformitat, una declaració "paral·lela" i llavors caldrà fer una taxació pericial contradictòria i defensar els nostres interessos, fins i tot anant a la via jurisdiccional contenciosa-administrativa.
Si tinc un immoble llogat i el banc executa el crèdit hipotecari, per manca de pagament de les amortitzacions, s'estingueix l'arrendament un cop feta l'adjudicació en subhasta a tercera persona o a la mateixa entitat bancària?
No, si el contracte és legítim i no es tracta en cap cas de contracte simulat i l’arrendatari o el propietari deudor, pendent el procés d’execució i sempre abans de la subhasta, presenta la documentació acreditativa. Llavors el Jutge el declararà vàlid a tots els efectes i inclourà en l’edicte de la subhasta, la informació de l’existència de la càrrega. Si parlem d’habitatge habitual, i amb l’estat normatiu actual de la LAU, la durada serà fins que s’acompleixin els 5 anys obligatoris.
Conceptualment, quina és la diferència entre una promesa de compravenda i un contracte de compravenda?
La promesa és un contracte pre paratori o pre contracte i el contracte de compravenda és ja compravenda amb obligacions i deures per ambdues parts a l'haver acord sobre la cosa i el preu i a falta, només, de la seva consumació mitjancant l’atorgament de l’escriptura pública.
Quines són les diferents modalitats de les arres?
1.- CONFIRMATÒRIES. Adreçades a reforçar l’existència del contracte, constituint una senyal o prova de la seva celebració.
2.- PENALS. La seva finalitat és establir una garantia del compliment del contracte, mitjancant la seva perdua o devolució doblada, però no és permès desistir del contracte.
3.- PENITENCIALS o de DESISTIMENT. És el mitjà lícit de desistir les parts del contracte, mitjancant la perdua (el comprador) o restitució doblada (venedor). Art. 1454 Codi Civil, de caràcter excepcional i d’interpretació restrictiva i per tant, si el radactat no és prou clar, es consideraran per defecte com arres confirmatòries, a mena de pagament a compte del preu.
Si tinc un immoble i vull encomanar la seva gestió de lloguer o de venda a un agent immobiliari, he de signar la Nota d'Encàrrec?
Sí, obligatòria i ineludiblement per exprés mandat de la Llei de l’Habitatge i també en interés del mateix propietari que gaudirà de la seguretat jurídica que li proporciona el contracte escrit.
Si un Agent Immobiliari, comercialitza o fa publicitat de qualsevol immoble sense tenir prèviament signada la nota d’encàrrec amb el propietari, es podrà considerar infracció greu que está tipificada amb multa de 9.001 fins a 90.000 euros.
En el lloguer d'una plaça de pàrquing, haig de constituïr la Fiança legal?
Sí i per import de dos mensualitats de la renda pactada.
Si sóc llogater i a la finalització del contracte el propietari arrendador no em retorna la Fiança ni la liquida de cap manera, què puc fer?
Requerir per escrit al propietari perquè ho faci dintre els terminis legals, (transcorreguts 30 dies haurà de pagar interessos legals), i, si incompleix, denunciar la situació a l’Agència Catalana de Consum o a la Secretaria d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya i, en tot cas, reclamar el seu import per vía judicial.
Si he comprat un habitatge i dins els terminis de garantia de la LOE apareixen patologies i defectes de la construcció, què puc fer?
Notificar-ho de forma fefaent a tots els intervinents, (burofax amb acús de recepció), el promotor, l'empresa constructora i els tècnics, Arquitecte superior i Aparellador i si no s’obté una resposta d’immediata reparació a cost cero, contractar un Advocat de confiança i encarregar un peritatge de valoració dels danys per part d’un veritable especialista i llavors anar a la vía judicial, tot demanant l’emparament dels Tribunals.
Tinc un immoble llogat i l'arrendatari fa temps que no paga la renda i ni tant sols agafa les meves trucades telefòniques, puc canviar el pany aprofitant que es troba fora de l'immoble?
No. En cap cas. Es podria cometre un il·lícit penal. El domicili habitual de les persones es inviolable i llavors l’aconsellable es reclamar pels procediments normals, l’anomena’t judici de desnonament.
Sóc propietari d'un immoble al 100% i que alhora constitueix el domicili familiar de la meva dona i fills. Me'l puc vendre jo tot sol, sense el consentiment del meu cónjuge?
No, en tractar-se de domicili familiar, caldrà el consentiment del cónjuge. Per tant si s’enganya al Notari a l’hora d’escripturar amb informació falsa o inexacta, la part perjudicada podrà anular la compravenda.
Per fer una reclamació per impagament de rendes en matèria d'arrendaments, he d'esperar a tenir una segona mensualitat impagada?
No, el Tribunal Suprem ha deixat molt clar que l’acció de reclamació de rendes neix des de que es produeix el primer impagament.
Com a propietari i en un lloguer de local de negoci, haig de consentir que l'arrendatari, de manera sistemàtica, pagui tard i malament?
No, el pagament fora de termini, habitual o sistemàtic és motiu de resolució contractual per manca de bon compliment de les obligacions contractuals.
Puc augmentar la renda d’un contracte d’arrendament d’habitatge?
La renda només es podrà actualitzar:
- A la finalització de cada anualitat del contracte.
- Si s’ha pactat expressament en el contracte.
- L’increment no podrà ser superior al resultat d’aplicar la variació percentual de l'IPC en la data de cada actualització.
Qualsevol altre actualització/increment de la renda, a excepció de la realitzada per obres i millores prevista en l’article 19 de la LAU, s’haurà de realitzar a través de la signatura d’un nou contracte d’arrendament d’habitatge (un annex no serveix).
Qui paga els honoraris professionals a l’agència immobiliària?
Els honoraris van a càrrec de l’arrendatari/a quan es tracta d’una persona física.
D’ençà de l’entrada en vigor del RDL 7/2019, de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer, els honoraris van a càrrec de l'arrendador/a sempre i quan aquesta sigui una persona jurídica, és a dir, una empresa o societat.
Un contracte de temporada pot tenir una durada superior a 11 mesos?
Sí, el contracte de temporada no està limitat per una temporalitat màxima en concret. L’element definitori d’aquests contractes és que la finalitat de l’arrendament no és la de satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendador sinó que la raó de ser d’aquest arrendament està vinculada a una necessitat temporal com, per exemple, la realització d’un projecte laboral, cursar uns estudis, realitzar una investigació, entre d’altres. La limitació de la durada a 11 mesos ve motivada per una jurisprudència dels jutjats i tribunals en relació a la Llei d’Arrendaments Urbans de 1964 i, per tant, ja no resulta d’aplicació.
Les 21 preguntes que sempre plantegen els compradors estrangers – i com contestar-los
1. Quins són els requisits per poder comprar una propietat a Espanya?
No hi ha limitacions, en principi qualsevol persona física o societat legalment constituïda de qualsevol país pot comprar una propietat a Espanya. Això sí, depenent del país, pot haver limitacions que depenen de les autoritats del país de l'inversor, per exemple pel que fa a exportar fons (Xina, Marroc, Índia, etc.), o controls més extensius pel que fa a anti-blanqueig i origen dels fons (paradisos fiscals, etc.). Aquestes complicacions poden a efectes pràctics dificultar les operacions. En aquests casos les solucions es buscaran a mida, depenent de les particularitats de cada cas.
2. Què és el NIE i com el puc obtenir?
El NIE és simplement un número d'identificació d'un estranger a Espanya, no té res a veure amb la residència.
Tots els compradors que no tenen la nacionalitat espanyola l'hauran d'obtenir, tant europeus, com no-europeus; i tant persones físiques com a empreses. Les persones físiques el poden obtenir de tres maneres diferents:
• A través del consolat d'Espanya al seu país d'origen.
• Personalment al municipi on estigui situat l'objecte de compra (ull: en alguns llocs, com Barcelona, cal demanar cita prèvia).
• Per poder notarial que el client pot donar als seus advocats o a qualsevol tercer de la seva confiança.
Les empreses estrangeres poden obtenir el NIE/NIF a Hisenda.
3. He d'estar present en les diferents fases de la compra?
No. Els compradors poden signar un poder notarial a Espanya (la solució més fàcil) o a través d'un procediment de legalització al país d'origen a favor dels seus advocats o qualsevol altra persona de la seva confiança.
4. Necessito un compte bancari a Espanya?
Sí. La forma més còmoda de pagar el preu final de la compravenda és mitjançant un xec bancari emès per un banc espanyol. No serveixen xecs emesos a l'estranger i no és recomanable fer una transferència directa al venedor abans d'haver obtingut la titularitat. D'altra banda el venedor no voldrà signar la venda fins que hagi cobrat. A més, tots els subministraments, quotes de comunitat, impostos, etc. seran pagats per domiciliacions al compte del client i només valen comptes nacionals.
5. Quina documentació he d'aportar per obrir el compte i importar fons?
Si es tracta de persones físiques europees i de països occidentals "de confiança" com poden ser els EUA, Canadà, Suïssa, etc., la majoria dels bancs obren els comptes simplement amb el passaport. El NIE no és necessari. En altres casos, per obrir el compte i rebre fons cal presentar documentació traduïda i postil·lada sobre l'origen dels fons (declaracions d'impostos, extractes de comptes, contractes de treball, etc.).
El procediment depèn del país d'origen dels clients i del banc. Fins i tot les diferents oficines del mateix banc poden tenir criteris diferents pel que fa als requisits necessaris. És important tenir en compte que tots els bancs tenen l'obligació de conèixer als seus clients en persona, i és l'únic tràmit en tot el procediment de compravenda que no es pot fer per poder. El client s’ha de presentar al banc en persona una vegada, i a partir de llavors, tota la resta es pot fer per poders.
Tenir un compte obert no vol dir que es poden importar els fons a Espanya sense problema. Persones físiques europees i de països occidentals de confiança ho podran fer sense cap problema, normalment n'hi ha prou una entrevista amb el banc o una carta en la qual el client expliqui a què es dedica, com ha guanyat els seus diners, etc.
6. Puc obtenir finançament a Espanya?
En principi sí. Els requisits varien depenent del banc i de l'origen dels clients, però generalment els no-residents poden tenir un finançament d'aproximadament el 65% de la taxació (o preu de compravenda si és més baix que la taxació), amb un màxim de 25 anys, sempre que la quota mensual no superi el 30% dels seus ingressos lliures que pugui demostrar. Els interessos solen oscil·lar entre Euríbor + 3,5% i + 4,5%.
7. És millor comprar en nom propi o constituir una empresa?
Depèn de diversos factors:
• País d'origen i estructura preexistent del client
• Valor de la inversió
• Edat i altres característiques del client
• Ús previst de la propietat
• Tipus de propietat (habitatge / local - nou / per renovar)
Si es compra un únic habitatge per a ús personal o fins i tot per llogar, normalment no val la pena constituir una societat, sinó comprar directament a nom propi. Si l'objectiu és fer veritables negocis amb propietats, o bé si el valor de la inversió és molt alt, pot ser avantatjós constituir una societat o utilitzar alguna altra fórmula d'inversió.
8. Quines despeses he de pagar en el moment de la compra?
Les despeses en el moment de la compra són els mateixos tant per a compradors estrangers com per a compradors nacionals, i en total són un 12% (o si es compra un pis nou al constructor, fins a un 14%) del preu.
9. Com preparo i quant costa la transmissió per “mortis causa”?
Els impostos aplicables seran els que estiguin vigents en el moment de la defunció del propietari (i per això, amb compradors joves no és un tema molt crític). De qualsevol manera l'impost de successions sobre propietats a Espanya sempre es paga a Espanya, encara que l'hereu normalment pagui els seus impostos en un país diferent. L'impost dels hereus no-residents és força alt en aquests moments (en el pitjor dels casos pot arribar fins a un 30% del valor de la propietat) perquè no poden beneficiar-se de cap rebaixa o deducció de les que apliquen les Comunitats Autònomes, sinó que paguen segons els tipus impositius de l'Estat.
10. Quins són els passos una vegada un comprador estranger hagi decidit comprar una propietat a Espanya?
Aquesta pregunta sol arribar un divendres a la tarda a les 5 per part d'un comprador d'algun país molt llunyà, que per fi ha trobat el pis que vol comprar i al dia següent torna al seu país. No té NIE, ni compte bancari, ni ha signat poders, i les arres s'han de signar, és clar, aquesta mateixa tarda ... El procediment ideal per evitar retards i complicacions en el tancament de l'operació, seria contractar un advocat, signar poders i obrir un compte bancari un cop siguin aquí visitant pisos. Amb aquests preparatius que no li costen res al client, un cop el comprador identifiqui l'objecte de compra, es podrà tancar l'operació encara que el client no pugui estar present.
11. Què!? Haig de pagar les arres directament al venedor!?
Doncs sí, això és l'habitual a Espanya ... Ja que en gairebé cap altre país es paguen les arres al venedor sense més (s'utilitzen dipositaris, notaris, etc.), explicar aquesta pràctica a la part compradora sol ser una mica complicat. En casos extrems en els quals realment hi ha un risc real per a la part compradora de perdre les arres (el venedor és per exemple una companyia insolvent) o bé el comprador simplement es nega rotundament a pagar les arres al venedor, hi ha moltes solucions que es poden presentar per no perdre l'operació. Cada cas és diferent i les solucions depenen de la postura de les parts i de les característiques de l'operació en general.
12. Puc obtenir la residència si compro un pis de més de 500.000€?
Sí. Invertint com a mínim 500.000 € en immobles a Espanya, els extracomunitaris poden obtenir un visat de residència d'inversor al consolat espanyol del país d'origen i posteriorment una autorització de residència d'inversor. El terme col·loquial "Golden Visa" se sol utilitzar per referir-se tant al visat inicial com a l'autorització de residència consecutiva.
13. Hi ha algun requisit especial per obtenir la residència per inversió en immobles?
L'immoble haurà d'estar lliure de càrregues o gravàmens pel que fa a la inversió de 500.000 €, l'excés podrà estar gravat.
S'ha d'acreditar la inversió mitjançant certificació amb informació continuada de domini i càrregues del Registre de la Propietat. A més, cal que el sol·licitant acrediti tenir mitjans econòmics per a la seva manutenció i la manca d'antecedents penals i malalties que afecten la salut pública.
14. Poden ser locals o per exemple 2 pisos de 250.000€?
Sí. Compte tot tipus de béns immobles i poden ser un o diversos, sempre que la inversió total sigui d'almenys 500.000 €.
15. Els 500.000€ són per persona o per família?
El sol·licitant ha d'haver invertit almenys 500.000 € en un o diversos immobles registrats al seu nom. És a dir, la inversió mínima es compta per persona i no es permet sumar les inversions de diverses persones, ni tan sols familiars,
per arribar als 500.000 €. D'altra banda, el sol·licitant principal pot demanar un visat i una autorització de residència per al seu cònjuge i/o fills menors d'edat, que estaran subjectes al mateix règim que l'inversor. Amb excepció de la inversió, els familiars han de complir amb els mateixos requisits que el sol·licitant inversor. En aquest cas també serà necessari acreditar el vincle familiar mitjançant els certificats de matrimoni i/o naixement corresponents.
16. Puc treballar a Espanya amb la residència d’inversor?
El visat inicial no permet treballar però la residència d'inversor, un cop concedida, autoritza a treballar.
17. Quines són les principals diferències entre la residència no lucrativa i la residència d’inversor?
L'autorització de residència no lucrativa en règim comú obliga al titular a romandre en territori espanyol almenys sis mesos per any de vigència de l'autorització sota pena d'extinció de la mateixa, la qual cosa significa que a la pràctica s'ha de convertir en resident fiscal a Espanya per poder renovar l'autorització de residència.
En el cas de l'inversor, ni el visat ni l'autorització de residència estableix un temps mínim de permanència en territori espanyol, amb la qual cosa té l'opció d'absentar-se d'Espanya durant més de 183 dies i així evitar convertir-se en resident fiscal.
El permís de residència no lucrativa no permet treballar, però l'autorització de residència d'inversor sí que ho permet (el visat no). Finalment, la tramitació del visat i l'autorització de residència d'inversor és més àgil, havent-se establert legalment terminis de resolució més breus.
18. Com sol·licito la residència? Després la podré renovar?
Inicialment tots els inversors que vulguin accedir a aquest règim han de tramitar el visat d'inversor al consolat d'Espanya al seu país d'origen. Aquest visat té un any de vigència i permet viatjar a Espanya tantes vegades com es vulgui.
Un cop l'inversor i la seva família hagin entrat a Espanya amb aquest visat es pot tramitar, opcionalment, una autorització de residència d'inversor. Aquesta autorització de residència substitueix el visat i té una vigència de dos anys.
En el cas del visat, aquest es podrà renovar al consolat d'Espanya, mentre que l'autorització de residència es renova a Espanya per períodes de dos anys.
El requisit essencial per poder renovar tant el visat com l'autorització de residència és mantenir la inversió inicial o haver substituït per una nova inversió d'almenys 500.000 €.
19. La Llei de la “Golden visa” és aplicable a totes les nacionalitats?
Sí, la llei no distingeix entre nacionalitats. No obstant això, a causa de la reglamentació nacional dels països o interpretacions legals i pràctiques consulars, en la pràctica pot resultar més difícil en uns països que en altres obtenir el visat inicial d'inversor.
20. Podré obtenir algun dia l’autorització de residència de llarga durada (anterior “residència permanent”) i la nacionalitat?
Sí, si el titular de l'autorització de residència d'inversor resideix efectivament a Espanya durant cinc anys consecutius (no està obligat a fer-ho), pot obtenir l'autorització de residència de llarga durada. Per a això també haurà d'acreditar estar al dia de totes les seves obligacions fiscals a Espanya. Després d'haver residit efectivament a Espanya durant el temps legalment establert (com a regla general 10 anys) de forma regular i ininterrompuda, pot sol·licitar la nacionalitat.
21. Puc llogar el meu pis per dies o per setmanes a turistes?
Les regles varien entre comunitats i municipis, però per exemple a Barcelona si es lloga el pis per diversos terminis inferiors a 1 mes dins del termini d'un any, es necessita un permís de l'Ajuntament per fer-ho. De moment l'Ajuntament de Barcelona no concedeix noves llicències, però si es compra un habitatge amb una llicència existent, el comprador podrà seguir amb l'activitat.
22. És necessària la postil·la “apostilla” del conveni de La Haia per documents estrangers en l’àmbit del registre civil?
La majoria de notaris solen demanar el requisit de la postil·la “apostilla” perquè entenen obligat el conveni de La Haia. Però no tenen en compte uns convenis que el “Reino de Espanya” ha signat amb una sèrie de països i que eximeixen de legalitzar aquests documents. Entre ells, i molt especialment, el conveni d’Atenes núm. 17 de la C.I.E.C., BOE núm. 112, d’11 de maig de 1981, que afecta a França.
