GUIDE D'ACHAT D'UN LOGEMENT

Les professionnels à servir d'intermédiaries dans les opérations de biens immobiliers sont les A.P.I., dûment organisés à l'intérieur d'une corporation puisque leur intervention est soutenue par les Associations Professionnelles.

Nous pourrions concrétiser le processus d'achat d'un logement en Espagne à travers les étapes suivantes, chacune d'entre elles étant essentielle:

-Le choix du logement, de façon à choisir celui qui convient le mieux.
-L'information concernant sa situation juridique, fiscale et urbanistique, ainsi que vis à vis du Bureau des Hypothèques.
-Le contrat et l'acte.
-L'enregistrement de l'acte, les impôts et sa publication au Bureau des Hypothèques.
-Sa régularisation cadastrale.
-Le financement.

Pour être sûr que chacune des étapes se déroulera correctement, il est conseillé de confier ses intérês à un Agent Immobilier (A.P.I.) dont les connaissances et le professionalisme garantissent
une transaction correcte et sans surprise.

LE CHOIX DU LOGEMENT

Dès le moment où vous décidez d'acheter un logement, l'A.P.I. joue le rôle de conseiller.C'est dance ce collectif que vous trouverez la meilleure offre puisqu'il possède la plus large connaissance du marché.

SITUACION JURIDIQUE, FISCALE, URBANISTIQUE ET VIS A VIS DU BUREAU DES HYPOTHEQUES

Toute offre d'un A.P.I. est une garantie de ce que le vendeur se trouve dans une situation juridique lui permettant de vendre cette propiété et que l'acheteur pourra en jouir sans empêchements. C'est là une norme professionnelle inscrite dans le code de Déontologie de l'Association. Il doit aussi être certain que la propriété n'est grevée d'aucune charge vis à vis du Bureau des Hypothèques; si ce n'est pas le cas, il s'en informera et procédera en toute sécurité à la liquidation de ladite charge. Actuellement, Le Notarie est, lui aussi, tenu d'obtenir cette information concernant cet organisme.
L'A.P.I. vous informera aussi, de façon très précise, des conséquences fiscales de votre acquisition.
Il s'enquerra de même de la situation du logement en ce qui concerme les impôts, et, si c'est le cas, de sa situation auprès du Syndicat des Copropriétaires ainsi qu'auprès de la Mairie pour ce qui est de la situation urbanistique.

LE CONTRAT ET L'ACTE

Il est conseillé de concrétiser les transactions le plus rapidement possible, par des actes authentiques passés devant notaire. Cependant l'expérience montre que le document initial de transaction prend habituellement la forme d'un contrat sous seing privé.

Le contrat sous seing privé oblige en cas de recours aux Tribunaux, mais il présente l'inconvénient de ne pouvoir être inscrit au Bureau des Hypothèques, circonstance qui, bien que rare, peut présenter des inconvénients.

PASSATION DE L'ACTE. IMPOST

Dans le délai d’un mois à compter de sa signature, il convient de présenter l’acte au bureau liquidateur à l’effet de procéder au paiement de l’impôt sur les transmissions patrimoniales (Impost de Transmissions Patrimonials).

Il est possible de bénéficier d’un abattement de 70 % sur le montant de l’impôt sur les transmissions patrimoniales sous réserve de remplir les conditions suivantes : il s’agit d’une remise sous réserve de remplir les conditions suivantes :

* il s’agit de la transmission en pleine propriété d’un immeuble ou d’une partie d’un immeuble destiné à un usage d’habitation ;

* en faveur d’une entreprise immobilière ayant pour activité principale la construction d’immeubles, la promotion immobilière ou la vente d’immeubles pour son propre compte ;

* ladite entreprise acquéreur doit obligatoirement intégrer l’immeuble dans son actif circulant afin de le revendre ;

* le délai maximal pour la revente est de 5 ans. La vente doit s’effectuer en faveur de :

- un particulier qui l’utilise en tant que résidence habituelle,
- une autre entreprise qui remplit les conditions énoncées.

Il importe de faire figurer dans l’acte le souhait d’appliquer la volonté fiscale.

Si l’immeuble n’a pas été cédé à l’un des sujets susmentionnés passé ce délai, il y a lieu de présenter une déclaration avec le pourcentage pendant jusqu’à atteindre 10 %, outre les intérêts de retard.

Dans le cas d’un logement neuf, il convient également de présenter le document au même bureau et dans le même délai pour le paiement de l’Impôt sur les actes juridiques documentés (Impost d'Actes Jurídics Documentats) au taux de 1,2 %. Auquel cas, il est nécessaire de payer au préalable la taxe sur la valeur ajoutée au taux de 10 %.

La fiscalité des actes juridiques documentés est la suivante :

- renonciation à l’exonération de TVA : 1,8 %
- achat de logements bénéficiant d’une protection : 0,1 %
- prêts hypothécaires pour l’achat de logements bénéficiant d’une protection : 0,1 %
- inscriptions préventives ;
- regroupements, ségrégations, agrégations d’immeubles, déclarations de constructions neuves, copropriété, adjudications, transmissions assujetties à la TVA, constitution de prêts hypothécaires et autres actes juridiques documentés : 1,5 % (l’échelle a été supprimée).

Le taux de 5 % au titre de l’impôt sur les transmissions patrimoniales pour l’achat d’une résidence principale pour les jeunes jusqu’à 32 ans est maintenu.

LE BUREAU DES HYPOTHÈQUES

Lorsque l'acte est passé par le Bureau de Liquidation du Gouvernement autonome, il est conseillé de le présenter au Bureau des Hypothèques pour publication. La publication de l'acte signifie que le titre de propiété vous est reconnu, à tous effets.

Il n'est pas rare que le Bureau de Liquidation du Gouvernement autonome et le Bureau des Hypothèques se trouvent dans le même lieu.

REGULARISATION AUPRÈS DU CADASTRE

Lorsque l'acte est publié au Bureau de Hipothèques, il ne reste plus qu'à effectuer les démarches nécessaires auprès du cadastre pour vérifier que le changement de propiétari y a bien été porté, de façon à ce que l'Impôt sur les Biens Immobiliers soit bien atribué à l'acheteur.

OBLIGATIONS DUS VENDEUR

Il faudra aussi penser que le vendeur doit remettre le Certificat de Conformité, ainsi que le Permis de Première Occupation de la commune de résidence. C'est le Certificat de Conformité qui donne à l'acheteur la garantie que les conditions minima requises pour y habiter son remplies.

Lorsqu'il s'agit d'une nouvelle oeuvre le vendeur devra aussi remettre les certificats des installateurs autorisés.

Ces documents sont à présenter pour établir les contrats d'eau, de gaz et d'electricité.

LE FINANCEMENT

Il est intéressant d'étudier, dans chaque cas et selon le moment, le mode de financement d'achat le plus adéquat. Grâce à ses relations constantes et directes avec les organismes financiers, l'A.P.I. est en mesure de vous donner à ce sujet des informations précises.