Guia per la venda d'un habitatge
1. QUÈ CAL TENIR PRESENT A L'HORA DE VENDRE UNA PROPIETAT?
El propietari d’un habitatge el pot vendre directament al comprador, no obstant això, és aconsellable l'assessorament d'un professional API.
És important verificar la professionalitat i experiència de l'intermediari que escollim pel que cal comprovar que estigui donat d’alta en el Registre d’Agents immobiliaris de Catalunya:
Comprovar que l’agència immobiliària estigui donada d’alta en el Col·legi oficial d’Agents de la Propietat Immobiliària o Associació Agents Immobiliaris de Girona.
L’API és un expert del mercat Immobiliari que s'encarregarà de totes les gestions abans de posar en venda l’immoble.
2. SÓN OBLIGACIONS DELS AGENTS IMMOBILIARIS:
a) Actuar amb diligència, responsabilitat i independència professionals, amb subjecció a la legalitat vigent i als codis ètics establerts en el sector i amb una consideració especial envers la protecció dels drets dels consumidors i usuaris d’habitatges, i no fer referències ni emprar noms, en cap cas, que indueixin o puguin induir els consumidors o usuaris a error respecte a la veritable naturalesa de l’empresa o l’establiment o dels serveis que presten.
b) Abans d’iniciar una oferta d’un immoble, subscriure amb els propietaris d’habitatges que els encomanin la transacció d’un habitatge una nota d’encàrrec que els habiliti per a fer-ne oferta i publicitat, per a percebre quantitats o per a formalitzar amb tercers qualsevol precontracte o contracte.
3. Signar una Nota d’Encàrrec i lliurar la documentació que demani l’API per tal de poder gestionar la venda.
La subscripció de la nota d’encàrrec ha de ser d’acord amb la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge. Art. 55:
https://portaljuridic.gencat.cat/eli/es-ct/l/2007/12/28/18
L’agència immobiliària s’ha d’assegurar de qui té el títol de propietat de l’immoble o finca a vendre.
Documentació a lliurar a l’agència immobiliària:
- DNI dels propietaris,
- Escriptura pública,
- Darrer rebut de l’IBI,
- Darrer rebut de la comunitat, (en el cas d’haver-n’hi),
- Darrer rebut de la hipoteca,
- Certificat d’eficiència energètica,
- Cèdula d'Habitabilitat,
- Llicència de Primera Ocupació, (en obra nova),
- Butlletins d'instal·ladors autoritzats.
4. QUÈ FARÀ L'AGÈNCIA IMMOBILIÀRIA?
Els professionals immobiliaris assessorem, comercialitzem, publicitem l’immoble a web’s i portals, trobarem un comprador i vetllarem pels interessos del nostre client oferint seguretat i tranquil·litat al llarg de tota la transacció de l’immoble, consistent amb:
- El màrqueting i difusió de l'habitatge a web´s, portals immobiliaris -(idealista, fotocasa, xarxes socials, fulletons físics, aparador, etc. etc.)
- Filtrem els clients interessats i destinem esforços als que tenen capacitat financera per a la compra.
- Gestionem les visites a l'immoble aportant la seguretat de saber qui visita l'habitatge.
- Atenem els missatges, correus electrònics, trucades, ofertes i altres per facilitar informació als futurs compradors i donar-los l'atenció que es mereixen per fer-ne un seguiment personalitzat.
- Portem tota la negociació entre el venedor i el comprador.
- Assessorem jurídicament i fiscalment, cosa essencial en qualsevol transacció immobiliària.
- Fem atenció al client i sempre estarem a disposició per atendre en qualsevol moment, abans, durant o després de la nostra gestió.
5. EL CODI DEONTOLÒGIC I PROTECCIÓ AL CONSUMIDOR
- L’API actua de forma independent i imparcial.
- L’API amb la seva vocació de servei comprovarà la situació jurídica, registral, fiscal i urbanística de l’immoble.
- És norma professional recollida en el Codi de deontologia del Col·legi que tota oferta d’un API, garanteixi que el venedor està en situació jurídica de transmetre la finca i que el comprador podrà posseir-la i gaudir-la sense cap impediment.
https://www.apigirona.com/cat/decaleg-deontologia.htm
6. QUIN PREU TÉ L'IMMOBLE? LA TAXACIÓ DE L'IMMOBLE
L’agència immobiliària farà una valoració del preu de mercat de l’immoble.
7. LA RETRIBUCIÓ DE L'AGENT IMMOBILIARI I LA FORMA DE PAGAMENT
- La retribució de l’agent ha de consistir en un percentatge del preu o en un import fix i en cap cas no es pot percebre retribució de les dues parts que intervenen en la transacció per la mateixa operació, llevat que hi hagi un acord exprés en aquest sentit.
- L’import ha de constar en la Nota d’Encàrrec.
8. LA PART VENEDORA HA DE TENIR EN COMPTE LES DESPESES I IMPOSTOS SEGÜENTS
Despeses de cancel·lació d’hipoteca, en el cas que n’hi hagi.
Les imputables a l'escriptura d'obra nova i de divisió horitzontal de l'immoble.
L'impost sobre béns immobles, (IBI)
Què és? L'impost sobre béns immobles (IBI) és un tribut local d'exacció obligatòria que grava el valor dels béns immobles rústics, urbans i de característiques especials. Concretament, grava la titularitat dels següents drets sobre béns immobles: d'una concessió administrativa; d'un dret real de superfície; d'un dret real d'usdefruit; i del dret de propietat.
Qui paga l’IBI?
A nivell tributari, no hi havia dubte que el subjecte passiu de l’IBI era aquell qui era propietari l’1 de gener de l’any en curs, podent l’administració (Ajuntament o davant de qualsevol altre organisme recaptador) exigir-li la totalitat de l’anualitat de l’IBI, encara que hagués venut la finca abans de finalitzar l’any.
Tanmateix, la sala civil del Tribunal Suprem, en una sentència del 15 de juny de 2016, ha introduït que el propietari de l’immoble a 1 de gener podrà repercutir/reclamar al comprador la part proporcional de l’anualitat en què s’ha formalitzat la compravenda a partir del moment que el comprador esdevé el nou propietari, tret de pacte en contrari.
Per evitar dubtes i/o malentesos, s’aconsellava incorporar un pacte exprés en l’escriptura de compravenda.
Impost sobre la renda de persones físiques, (IRPF)
És un impost d’àmbit estatal que s’aplica a la venda d’habitatges, ja que els diners obtinguts es consideren un guany patrimonial. El seu import tributa entre el 19% i el 23%, en funció del valor total.
Exemple d’aplicar el tipus de percentatge:
- Si l’habitatge té un preu igual o inferior a 6.000€: s’aplica un 19%
- Entre 6.000€ i 50.000€: s’aplica un 21%
- Si l’habitatge té un preu superior a 50.000€: s’aplica un 23%
En quins casos es pot evitar pagar l’IRPF?
Si els diners obtinguts es reinverteix en la compra d’una altra propietat. En aquest cas es deduirà el guany reinvertit, la diferència es continuarà tributant.
En el cas que el venedor sigui major de 65 anys i la propietat que vengui sigui la seva habitual.
Si el venedor és major de 65 anys, ha venut un habitatge no habitual i reinverteix el guany en contractar una renda vitalícia.
L’Impost sobre l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana o plusvàlua municipal, (IIVTNU).
Què és? És un impost que cobra l’administració local amb la intenció de gravar l’increment de valor del terreny. El seu valor dependrà de cada localitat i de cada Ajuntament.
https://atc.gencat.cat/ca/normativa-i-criteris/valoracions-immobiliaries/valors-basics/
9. MÉS VAL PREVENIR QUE CURAR
L’API té la important tasca d’assegurar la legalitat i transparència de la transacció. Perquè la importància de la seguretat jurídica resulta indispensable per un bon funcionament del mercat immobiliari.
Una seguretat jurídica que és transcendent en la fase inicial de la celebració d’un contracte ja que conforma un valor fonamental en el sector immobiliari i en la finca a vendre.
10. ACUDEIX A LA MILLOR AGÈNCIA IMMOBILIÀRIA. La millor agència immobiliària que tingui present:
- L’ètica empresarial,
- la transparència i confidencialitat,
- la constància, qualitat i personalització,
- el coneixement, formació i innovació i,
- el compromís amb la RSE i els ODS.