¿Qué pasa cuando el inquilino quiere dejar el local antes de que finalice el tiempo previsto en el contrato de alquiler?
La Ley de Arrendamientos Urbanos, 29/1994, regula los arrendamientos de viviendas y los arrendamientos de locales. En cuanto a los arrendamientos de viviendas la Ley determina cuáles son las consecuencias de la resolución anticipada del contrato por parte del arrendatario, pero en el caso de los arrendamientos de locales de negocio lo previsto en la Ley es que se deberá estar a lo que hubieran acordado arrendador y arrendatario en el momento de hacer el contrato de arrendamiento.
Uno de los problemas en la aplicación de la Ley se originaba cuando en un arrendamiento de local de negocio las partes no habían previsto las consecuencias de la resolución anticipada o cuando, hay haberlas previsto, la cláusula devenía nula porque su redacción era confusa y no se entendía lo que las partes querían decir, o por cualquier otra causa. En todos estos casos los tribunales venían aplicando, por analogía, la misma solución que la Ley de Arrendamientos Urbanos había previsto para el arrendamiento de viviendas en que se permite que una vez transcurridos seis meses de contrato el arrendatario pueda resolver en cualquier momento avisando al arrendador con treinta días de antelación.
Sin embargo, este criterio parece haber cambiado a raíz de la Sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de 3 de octubre 2017 en la que el Tribunal ha declarado que en caso de resolución anticipada del contrato de arrendamiento de local de negocio se deberá estar a lo que las partes hubieran pactado, y que si no pactaron nada se deberá cumplir íntegramente el plazo previsto en el contrato sin que valga aplicar por analogía lo previsto por el arrendamiento de viviendas y seguidamente da una clasificación los supuestos que se pueden producir:
• En caso de que en el contrato consta que la parte arrendataria puede rescindir el contrato antes de su vencimiento pagando al arrendador una cantidad en concepto de penalización: En este supuesto el juzgado podría acordar una reducción de penalización si considerara que en caso contrario al arrendador enriquecería injustamente.
• En caso de que en el contrato no constara la facultad que la parte arrendataria pueda resolver el contrato anticipadamente y sin embargo, esto, reclamara su finalización anticipada:
Uno de los problemas en la aplicación de la Ley se originaba cuando en un arrendamiento de local de negocio las partes no habían previsto las consecuencias de la resolución anticipada o cuando, hay haberlas previsto, la cláusula devenía nula porque su redacción era confusa y no se entendía lo que las partes querían decir, o por cualquier otra causa. En todos estos casos los tribunales venían aplicando, por analogía, la misma solución que la Ley de Arrendamientos Urbanos había previsto para el arrendamiento de viviendas en que se permite que una vez transcurridos seis meses de contrato el arrendatario pueda resolver en cualquier momento avisando al arrendador con treinta días de antelación.
Sin embargo, este criterio parece haber cambiado a raíz de la Sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de 3 de octubre 2017 en la que el Tribunal ha declarado que en caso de resolución anticipada del contrato de arrendamiento de local de negocio se deberá estar a lo que las partes hubieran pactado, y que si no pactaron nada se deberá cumplir íntegramente el plazo previsto en el contrato sin que valga aplicar por analogía lo previsto por el arrendamiento de viviendas y seguidamente da una clasificación los supuestos que se pueden producir:
• En caso de que en el contrato consta que la parte arrendataria puede rescindir el contrato antes de su vencimiento pagando al arrendador una cantidad en concepto de penalización: En este supuesto el juzgado podría acordar una reducción de penalización si considerara que en caso contrario al arrendador enriquecería injustamente.
• En caso de que en el contrato no constara la facultad que la parte arrendataria pueda resolver el contrato anticipadamente y sin embargo, esto, reclamara su finalización anticipada:
a/ En caso de que la parte arrendadora se opusiera y exigiera el cumplimiento del contrato, el juzgado debería obligar al arrendatario a pagar todas las rentas hasta la finalización del contrato.
b/ En el supuesto de que la parte arrendadora aviniera a extinguir anticipadamente el contrato pero exigiera una indemnización por los daños y perjuicios sufridos, la arrendadora debería acreditar qué perjuicio económico le ocasiona la resolución anticipada del contrato (lucro cesante) y el juzgado podrá reducir (moderar) la indemnización si considerara que no está suficientemente justificada la cantidad reclamada.
Por tanto, en los de arrendamientos de locales de negocio, ante un eventual desistimiento unilateral del arrendatario, tendremos que analizar detenidamente la redacción del contrato para saber en qué supuesto nos encontramos, dado que las consecuencias son muy diferentes en uno y otro caso.
