Desde el Colegio API de Girona se ha realizado un estudio de campo para analizar la evolución del mercado inmobiliario en la Cerdanya durante la temporada de invierno, un periodo clave para la comarca. Este análisis se complementa con datos oficiales de la Generalitat de Catalunya y del padrón del INE, así como con la información recopilada tras contactar con diversas agencias inmobiliarias de la zona.
El alquiler de temporada: el motor del mercado de invierno
En la Cerdanya, el alquiler de temporada es la práctica predominante durante los meses de invierno. Los contratos suelen abarcar el periodo entre noviembre y abril, coincidiendo con las vacaciones de la Purísima y Semana Santa, con una duración de 5 a 6 meses. La mayoría de los inquilinos son familias catalanas que repiten año tras año, algunas incluso durante décadas, convirtiéndose en clientes fieles tanto para propietarios como para agencias inmobiliarias.
Las agencias contactan con estos inquilinos habituales en verano para confirmar su continuidad en la próxima temporada. Esta fidelidad beneficia a los propietarios, quienes prefieren mantener a inquilinos de confianza y evitar subidas de precios anuales. Actualmente, las agencias informan que no hay disponibilidad de alquileres de temporada, ya que todas las viviendas están completamente ocupadas.
Perfiles y precios: ¿qué buscan los inquilinos?
El perfil principal de los inquilinos de invierno corresponde a familias catalanas que buscan viviendas de 3-4 habitaciones, cerca de las estaciones de esquí y con servicios como trastero y garaje cubierto. Los trabajadores de temporada, por su parte, suelen compartir vivienda para reducir los costes.
En cuanto a los precios, un alquiler de temporada oscila entre 4.000 y 10.000 euros, dependiendo del tipo de vivienda. Un piso medio se alquila por unos 800-900 euros al mes, sumando alrededor de 5.000 euros por temporada. En el caso de casas familiares, los precios pueden alcanzar hasta 10.000 euros.
Un mercado que evoluciona tras la pandemia
La pandemia de COVID-19 ha impactado significativamente el mercado inmobiliario de la zona. Muchos inquilinos que antes optaban por el alquiler de corta duración han decidido comprar viviendas para asegurarse una segunda residencia en un entorno privilegiado. Paralelamente, quienes buscan alquileres anuales encuentran dificultades de acceso, ya que la oferta se concentra en invierno. Esta situación ha llevado a algunos demandantes a buscar alternativas en zonas cercanas como el Berguedà o el Alt Urgell, aprovechando la gratuidad del túnel del Cadí.
Datos del mercado inmobiliario: retos y oportunidades
El estudio del Colegio API, basado en datos oficiales de la Generalitat, muestra cambios relevantes en Puigcerdà:
- Contratos de alquiler: Entre 2016 y 2019, la media anual de contratos fue de 287, mientras que entre 2020 y 2023 descendió a 226, lo que supone una caída del 21,3%.
- Precios de alquiler: Los precios han aumentado notablemente. Entre 2016 y 2019 crecieron un 15,1% (de 432,98 € a 498,50 €). Entre 2020 y 2023 el aumento fue del 20,5% (de 531,73 € a 640,96 €). En total, desde 2016 los precios han subido un 48,03%, mientras que el IPC en Cataluña creció un 25,2%.
El aumento de precios se relaciona con el anuncio de las zonas tensionadas por parte de la Generalitat en 2020 y la posible regulación de los alquileres, lo que generó incertidumbre entre los propietarios. En 2022, los precios aumentaron notablemente antes de que Puigcerdà fuera declarada zona tensionada en 2024, coincidiendo con una caída del 21,3% en el número de contratos entre 2022 y 2023.
El mercado de compraventa en Puigcerdà
El mercado de compraventa ha mostrado gran dinamismo, con 116 operaciones en 2023 y 62 en el primer semestre de 2024. Los precios se mantienen elevados, con una media de 2.510 €/m² en 2024. El interés por segundas residencias, impulsado por la pandemia, ha incrementado la actividad. Las agencias prevén un aumento de la construcción de obra nueva, lo que seguirá presionando al alza los precios en esta zona tan solicitada.
Puigcerdà: el crecimiento del padrón, reflejo del dinamismo
La población de Puigcerdà ha crecido un 10,83% entre 2016 y 2023, pasando de 8.810 a 9.764 habitantes. Este crecimiento destaca en comparación con otras localidades de Girona, como Castell d'Aro, Platja d'Aro y S'Agaró (18,92%) o Girona (6,17%).
Sin embargo, este aumento poblacional no ha tenido un reflejo proporcional en los contratos de alquiler, que cayeron un 27,18% entre 2016 y 2023 (de 298 a 217). Este desajuste puede explicarse por la variabilidad de la demanda, el impacto de la crisis sanitaria y la incertidumbre provocada por las zonas tensionadas.
